HUKUM JASA KONSTRUKSI

HUKUM JASA KONSTRUKSI

Konstruksi merupakan suatu kegiatan yang melibatkan/ menyangkut berbagai aspek kehidupan masyarakat Kegiatan konstruksi :

·         Risiko tinggi (tidak pasti, mahal, berbahaya)

·         Transaksi ekonomi dan jasa pelayanan

·         Kontrak Pekerjaan Konstruksi merupakan landasan penting dalam setiap kegiatan/aktivitas konstruksi

Kontrak (termasuk kontrak pekerjaan konstruksi) merupakan bentuk kesepakatan yang termasuk dalam hukum PERJANJIAN. Bentuk perjanjian mulai dari yang sederhana hingga kompleks. Secara formal diatur dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPT)

PERJANJIAN DAN PERIKATAN

Perjanjian adalah peristiwa dimana seseorang berjanji pada orang lain, atau dua orang saling berjanji yang mengkibatkan timbulnya Perikatan. Perikatan adalah suatu Hubungan Hukum antara dua pihak (Kreditur berhak menuntut dan Debitur berkewajiban memenuhi tuntutan). Perjanjian atau Persetujuan tertulis disebut KONTRAK.

Tujuan kontrak adalah sebagai berikut :

·         Timbulnya Perikatan:

·         Suatu perjanjian: dengan ada tanpa tanggungjawab

·         Undang-undang

·         Kesusilaan (misalnya : ikatan adat)

·         Perjanjian bersifat positif, yaitu ada kesepakatan berbuat/menghasilkan sesuatu.

·         Perjanjian bersifat negatif, yaitu ada kesepakatan untuk tidak berbuat sesuatu.

1. Obyek Perikatan

Obyek perikatan harus tertentu dan dapat ditentukan. Untuk tipe kontrak Lumpsum, obyek tertentu, sedangkan untuk tipe kontrak Unit Price, obyek ditentukan kemudian. Obyek perikatan harus sah dan diperkenankan oleh peraturan/ undang-undang. Prestasinya dimungkinkan untuk dilaksanakan (secara objektif)

2. Subyek Perikatan

Subyek perikatan melibatkan dua orang (badan hukum) atau lebih. Satu pihak berkewajiban atas prestasi dan pihak lain berhak atas prestasi. Ada bentuk perikatan yang menyangkut pihak ketiga (contoh: user, jaminan pihak ketiga)

3. Sistem dan Azas Perjanjian

Sistem perjanjian merupakan sistem Terbuka, dimana yang membuat kesepakatan/perjanjian bebas mengabaikan ketentuan hukum perdata asal memenuhi syarat sah perjanjian. Pihak yang mengadakan perjanjian dapat membuat aturan sendiri. Semua persetujuan yang dibuat secara sah menjadi undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Azas perrjanjian adalah Azas Konsensualisme. Perjanjian berlaku sejak detik dicapai kesepakatan. Perjanjian sah jika hal-hal pokok telah disepakati.

4. Syarat-syarat Sah Suatu Perjanjian

Syarat-syarat sah suatu perjanjian adalah :

·         Azas Konsensualisme dalam KUHPT

·         Sepakat untuk mengikat diri

·         Cakap dalam membuat perjanjian

·         Menyangkut hal tertentu

·         Disebabkan oleh sesuatu yang halal

Dengan kata lain, dipenuhi:

·         Syarat subyekif

·         Tidak ada paksaan (sukarela)

·         Subyek mempunyai kapasitas membuat perjanjian

·         Syarat obyektif

·         Obyek perjanjian tertentu

·         Kausanya legal atau tidak bertentangan dengan hukum Perjanjian di bawah tangan membutuhkan akta notaris untuk memperoleh kekuatan hukum, dan kelak untuk pembuktian bila disangkal oleh salah satu pihak

5. Batalnya suatu Perjanjian

Suatu perjajian batal demi hukum bila salah satu atau kedua syarat obyektif tidak dipenuhi. Perjanjian dapat diminta untuk dibatalkan bila kedua syarat Subyektif tidak terpenuhi. Batas waktu permintaan pembatalan adalah 5 tahun (BW ps 1454), terhitung:

·         Sejak orang menjadi cakap hukum

·         Sejak hari paksaan telah berhenti

·         Sejak saat/hari diketahui adanya kekhilafan atau penipuan

6. Pelaksanaan Perjanjian

Pelaksanaan perjanjian berisi :

·         Hal tidak menepati Janji dalam Pelaksanaan Perjanjian

·         Jika debitur tidak dapat menepati janji, maka dikuasakan pada hakim untuk mewujudkan:

·         Perjanjian untuk memberikan sesuatu

·         Perjanjian untuk berbuat sesuatu

·         Perjanjian untuk tidak berbuat sesuatu

·         Hal undang-undang, Adat kebiasaan dan Kapatuhan pada Pelaksanaan Perjanjian

·         Suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan di dalamnya, tetapi harus memuat/ dilengkapi peraturan yang terdapat dalam undang-undang, adat kebiasaan setempat

·         Hal itikad baik pada pelaksanaan perjanjian

·         Suatu perjanjian harus memenuhi:

·         Persyaratan atau tuntutan kepastian hukum (menjamin kepastian)

·         Dilaksanakan dengan itikad baik (memenuhi tuntutan keadilan)

7. Wanprestasi

Hal-halyang diatur dalam wanprestasi :

·         Hal tidak menepati Janji dalam Pelaksanaan Perjanjian

·         Jika debitur tidak dapat menepati janji, maka dikuasakan pada hakim untuk mewujudkan:

·         Perjanjian untuk memberikan sesuatu

·         Perjanjian untuk berbuat sesuatu

·         Perjanjian untuk tidak berbuat sesuatu

·         Hal undang-undang, Adat kebiasaan dan Kapatuhan pada Pelaksanaan Perjanjian

·         Suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan di dalamnya, tetapi harus memuat/dilengkapi peraturan yang terdapat dalam undang-undang, adat kebiasaan setempat

·         Hal itikad baik pada pelaksanaan perjanjian

·         Suatu perjanjian harus memenuhi:

·         Persyaratan atau tuntutan kepastian hukum (menjamin kepastian)

·         Dilaksanakan dengan itikad baik (memenuhi tuntutan keadilan)

8. Ganti Rugi

·            Pengertian ganti rugi mencakup 3 hal:

1.        Biaya adalah segala perongkosan atau pengeluaran yang nyata-nyata telah dikeluarkan (real/actual expense)

2.        Rugi adalah kerugian karena kerusakan barang (property) milik kreditur akibat kelalaian debitur

3.        Bunga adalah kerugian berupa kehilangan keuntungan yang sudah dibayangkan/diperhitungkan oleh kreditur

·         Ganti rugi yang dapat dituntut oleh Kreditur

·         Rugi yang betul-betul diderita oleh kreditur

·         Keuntungan yang hilang, yang semestinya diperoleh kreditur

·         Penetapan Bunga

·         Ditetapkan dalam perjanjian

·         Bila tidak ditetapkan, maka diberlakukan tingkat suku bunga yang ditetapkan oleh undang-undang

·         Sebesar bunga deposito pada bank pemerintah

9. Pembatalan Perjanjian

·         Sanksi hukum bagi debitur yang lalai/gagal memenuhi perjanjian

·         Pembatalan bertujuan untuk membawa kedua pihak kembali ke keadaan sebelum terjadi perjanjian

·         Status pembatalan – ditentukan melalui pengadilan (keputusan hakim), mediasi, negosiasi

10. Peralihan Risiko

Peralihan risiko merupakan sanksi hukum bagi debitur yang lala/gagal memenuhi perjanjian (wanprestasi). Problematika:

·         Bagaimana dengan status kepemilikan dan tanggungjawab terhadap obyek perjanjian?

·         Dialihkan pada pihak ketiga

·         Bagaimana mekanisme dan konsekuensi hukumnya?

11. Force Majeur (keadaan memaksa)

Debitur dibebaskan dari kewajiban membayar ganti rugi bila terkena keadaan memaksa yang membuatnya tidak mungkin untuk melaksanakan prestasi yang diperjanjikan. Keadaan memaksa:

·         Terjadi setelah dibuatnya perjanjian/perikatan

·         Terjadi pada debitur

·         Terjadinya tidak terduga

·         Tidak dapat dipertanggungjawabkan kepada debitur

·         Tidak sengaja

·         Tidak ada itikad buruk dari debitur

Teori Obyektif : Keadaan memaksa harus mempunyai ketidakmungkinan mutlak; 6 bagi setiap orang tidak mungkin melaksanakan prestasi tersebut Teori Subyektif : Keadaan memaksa harus mempunyai ketidakmungkinan yang tak mutlak; debitur masih dapat melaksanakan prestasi tetapi dengan pengorbanan yang sangat besar sehingga tidak selayaknya kreditur menuntut pemenuhan prestasi

12. Interpretasi Perjanjian

Tujuan dari interpretasi perjanjian adalah untuk memberikan keyakinan dan penegakan (kepastian) maksud (interest) dari pihak-pihak yang berjanji pada saat perikatan. Merupakan hal yang tidak mungkin untuk mengetahui apa yang ada dibenak pihak-pihak yang saling berjanji pada saat perikatan Pemahaman/pengertian (interpretasi) dilandaskan pada arti logis yang layak dari bahasa perjanjian

13. Kontrak Konstruksi

Pada dasarnya kedudukan para pelaku perjanjian (pihak yang mengikatkan diri dalam perjanjian) adalah sama. Dalam perjanjian konstruksi banyak hal yang lebih rumit daripada perjanjian (transaksi usaha) biasa Perlu pemahaman yang mendalam terhadap konsep, fungsi dan makna kontrak konstruksi

CONTOH

KONTRAK

PELAKSANAAN PEKERJAAN PEMBANGUNAN RUMAH TINGGAL

antara

CV. Maju jaya

dengan

…………………………………………………

________________________________________________________________

Nomor : …………………….

Tanggal : …………………….

Pada hari ini ………, tanggal …………kami yang bertanda tangan di bawah ini :

Nama : ………………………………………………………………………………

Alamat : ………………………………………………………………………………

Telepon : ………………………………………………………………………………

Jabatan : ………………………………………………………………………………

Dalam hal ini bertindak atas nama CV. Maju jaya dan selanjutnya disebut sebagai Pihak Pertama.

dan

Nama : ………………………………………………………………………………

Alamat : ………………………………………………………………………………

Telepon : ………………………………………………………………………………

Jabatan : ………………………………………………………………………………

Dalam hal ini bertindak atas nama Pemilik atau Kuasa Pemilik dan selanjutnya disebut sebagai Pihak Kedua.

Kedua belah pihak telah sepakat untuk mengadakan ikatan Kontrak Pelaksanaan Pekerjaan Pembangunan Rumah Tinggal yang dimiliki oleh Pihak Kedua yang terletak di ……………………………………………………………………………………

Pihak Pertama bersedia untuk melaksanakan pekerjaan pembangunan, yang pembiayaannya ditanggung oleh Pihak Kedua, dengan ketentuan yang disebutkan dalam pasal pasal sebagai berikut :

Pasal 1

Tujuan Kontrak

Tujuan kontrak ini adalah bahwa Pihak Pertama melaksanakan dan, menyelesaikan pekerjaan Pembangunan Rumah Tinggal yang berlokasi tersebut diatas.

Pasal 2

Bentuk Pekerjaan

Bentuk pekerjaan yang akan dilaksanakan oleh Pihak Pertama adalah sebagai berikut :

1.      Pekerjaan Perencanaan ( gambar kerja, spesifikasi material dan bahan, serta time schedule proyek ). Terlampir Timeschedule Perencanaan no.bp/071009/2007, tertanggal 09 oktober 2007

2.       Pekerjaan Bangunan ( pelaksanaan konstruksi bangunan, sesuai dengan spesifikasi material dan bahan yang akan dilampirkan oleh pihak pertama pada saat Pekerjaan Perencanaan selesai, dan telah disetujui oleh pihak kedua )

Pasal 3

Sistem Pekerjaan

Sistem pekerjaan yang disepakati oleh kedua belah pihak adalah sebagai berikut :

1.      Pihak kedua menggunakan system penunjukan langsung dengan memberikan anggaran biaya ( budget ).  Pihak Kedua memberikan anggaran biaya kepada Pihak Pertama sebesar Rp. 2.100.000.000 ( Dua Milyar Seratus Juta Rupiah ).

2.      Anggaran Biaya sebesar Rp. 2.100.000.000 ( Dua Milyar Seratus Juta Rupiah ) termasuk rincian :

a.       Pekerjaan Perencanaan

b.      Pekerjaan Bangunan

Dan tidak termasuk :

1)      Pajak – pajak yang di timbulkan atas pelaksanaan pembangunan termasuk : Pajak kontraktor, pajak pribadi, pajak membangun sendiri dan lain-lain.

2)      IMB ( Ijin mendirikan bangunan ) mulai dari tingkat klian banjar, lurah / kepala desa, camat dan pihak ciptakarya badung.

3.  Pihak pertama berhak menentukan luasan ruang bangunan, spesifikasi bahan dan material bangunan, dan bentuk bangunan yang akan disesuaikan dengan anggaran biaya ( budget ) yang di berikan oleh pihak kedua.

Pasal 4

Biaya

Adapun biaya pembangunan rumah tinggal tersebut adalah Rp. 2.100.000.000 ( Dua Milyar Seratus Juta Rupiah ).

Pasal 5

Sistem Pembayaran

Pembayaran atas pekerjaan pembangunan tersebut diatas dilakukan dalam beberapa tahap yaitu :

Tanda Jadi :Tanda jadi sebesar Rp. 10.000.000 ( sepuluh juta rupiah ) yang harus dibayarkan pada saat pekerjaan perencanaan ( Pasal 2 ayat 1 ) mulai dikerjakan, yaitu pada tanggal ……………………

Downpayment   pembayaran 30 % x Rp 2.100.000.000 = Rp. 630.000.000 (enam ratus tiga puluh juta rupiah) yang harus dibayarkan pada saat pekerjaan bangunan ( Pasal 2 ayat 2 ) mulai dikerjakan, yaitu pada tanggal ………..

Tahap I pembayaran 25 % x Rp 2.100.000.000 = Rp. 525.000.000 (lima ratus dua puluh lima juta rupiah) setelah pekerjaan dinding dimulai, yang harus dibayarkan pada tanggal ………..

Tahap II pembayaran 20 % x Rp 2.100.000.000 = Rp. 420.000.000 (empat ratus dua puluh juta rupiah) setelah pekerjaan atap dimulai, yang harus dibayarkan pada tanggal ………..

Tahap III pembayaran 20 % x Rp 2.100.000.000 = Rp. 420.000.000 (empat ratus dua puluh juta rupiah) setelah pekerjaan lantai dimulai, yang harus dibayarkan pada tanggal ………..

Pelunasan embayaran 5% x Rp 2.100.000.000 = Rp. 105.000.000 dikurangi tanda jadi Rp. 10.000.000 menjadi Rp. 95.000.000 (sembilan puluh lima juta rupiah) setelah pekerjaan selesai.

yang harus dibayarkan pada tanggal ………..

Pembayaran tersebut harus dilakukan melalui transfer ke rekening :

Penerima : CV Maju jaya

Bank : ………………………………………………………………………………

No.rekening : ……………………………………………………………………

Pasal 6

Jangka Waktu Pengerjaan

Jangka waktu pengerjaan adalah ……………… bulan, terhitung setelah kontrak ini ditandatangani oleh kedua belah pihak dan pembayaran tahap pertama diterima oleh Pihak Pertama pada tanggal ……………………………………………………….

Apabila terjadi keterlambatan pengerjaan pembangunan dari waktu yang telah ditentukan, maka Pihak Pertama wajib membayar denda kepada Pihak Kedua sebesar Rp. 10.000/hari. ( Sepuluh ribu rupiah perhari ).

Pasal 7

Perubahan

Apabila pada waktu pengerjaan pelaksanaan konstruksi terdapat perubahan perubahan terhadap luasan, posisi dan bentuk serta penambahan material bangunan, diluar dari perjanjian yang telah disepakati oleh kedua belah Pihak, maka Pihak Kedua wajib membayar setiap perubahan pembongkaran dan pemasangan kembali yakni sebesar Rp. 100.000/M2. ( seratus ribu rupiah permeter persegi )

Pasal 8

Masa Pemeliharaan

1.      Masa pemeliharaan berlaku selama 3 bulan, setelah selesai  pekerjaan/serah terima hasil pekerjaan yang diikuti dengan penandatanganan berita acara penyerahan bangunan.

2.      Apabila dalam masa pemeliharaan tersebut terdapat kerusakan yang disebabkan bukan dari pekerjaan Pihak Pertama, maka Pihak Kedua tidak berhak menuntut Pihak Pertama untuk mengerjakannya. Namun, Pihak Pertama dapat memperbaiki kerusakan tersebut sesuai dengan formulir perubahan dengan biaya yang ditanggung oleh Pihak Kedua sebesar Rp. 100.000/M2 ( termasuk biaya upah tukang & material ).

Pasal 9

Lain – Lain

Pihak Pertama dan Pihak Kedua akan bersama- sama mematuhi dengan baik dan bertanggung jawab terhadap seluruh kesepakatan kerja yang telah disetujui.

Demikian Kontrak Kerja ini telah di setujui dan di tanda tangani untuk dilaksanakan dengan sebagai mana mestinya tanpa adanya campur tangan dari pihak lain.

Pihak Pertama                                                                Pihak Kedua

( …………………. )                                                   (…………………… )

CV. Maju jaya

Sumber: www.google.com